Reembolso de la hipoteca: ¿es más ventajoso reducir la duración o el plazo?

Dado el ahorro acumulado durante la pandemia, muchos españoles se plantean pagar anticipadamente parte de su deuda hipotecaria para evitar intereses. La conveniencia o no de reducir el plazo o la tasa depende de varios factores.

Ventaja fiscal

Primero, desde un punto de vista fiscal, vale la pena hacer una contribución hipotecaria adicional para aprovechar al máximo su cuenta de resultados. Para quienes compraron una vivienda antes del 1 de enero de 2013, existe la posibilidad de obtener una interesante ventaja fiscal en caso de amortización anticipada: la deducción por compra y rehabilitación, ya que Hacienda devuelve el 15% del importe abonado en el año anterior. hasta un límite de 9.040 euros. Eso significa que es posible conseguir hasta 1.356 € en exenciones fiscaleso el doble si algunos titulares de hipotecas presentan la declaración individualmente en lugar de juntos. En este caso, la amortización es más rentable que cualquier otro activo libre de riesgo en el mercado, dado el interés cero que ofrecen las cuentas o depósitos pagados.

Cabe señalar que las cuotas de intereses y amortizaciones solo son deducibles de los montos pagados en el año anterior. Es decir, para incluir el descuento en la próxima devolución, debes cancelar tu suscripción a finales de este año 2021.

Interés de ahorro

Sin embargo, desde un punto de vista financiero, si hay dinero adicional disponible, vale la pena pagar la hipoteca solo si el rendimiento de la inversión es menor que el costo del préstamo. En otras palabras, si el interés del préstamo es mayor que el rendimiento de una inversión. Las tasas de interés se encuentran actualmente en mínimos históricos. A nivel financiero, es mejor esperar tasas más altas si lo que se entiende por reembolso del préstamo es un mayor ahorro de intereses. A medida que aumente el costo del financiamiento, será más rentable pagarlo.

Por ejemplo, en un préstamo en el que hay 150.000 € de capital residual a 25 años a una tasa del 0,5%, el interés total es igual a 9.600 €. En el caso de una amortización de 5.000 euros, esta cantidad se reduciría a 9.281 euros, con un ahorro de 319 euros en intereses. Si esta misma operación de amortización se realizara a un tipo de interés superior al 1%, el interés total pasaría de 19.592 € a 18.939 €, es decir, 653 € de ahorro.

Tasa o términos

Si es más rentable reducir la tasa o el plazo, la mejor decisión depende de tu situación personal y económica. El mercado hipotecario de Hipoo defiende que si tienes una situación financiera cómoda, es normal que prefieras reducir el plazo de la hipoteca, ya que acaba pagando menos intereses porque se genera por menos tiempo, lo que te permite ahorrar más. finalmente. Sin embargo, si llega un poco más rápido al final del mes, tiene más sentido acortar el plazo para facilitar los pagos mensuales.

No obstante, también hay que tener en cuenta, en cualquier caso, que es preferible realizar el proceso de amortización durante los primeros años del préstamo, ya que es durante este período cuando se cobran los tipos de interés más elevados. Y es que en la mayoría de hipotecas en España, el método de pago sigue el método francés, que consiste en pagar más dinero en forma de intereses que principalmente al principio.

También es aconsejable considerar si se debe pagar una tarifa antes del plazo acordado para la cancelación o devolución total o parcial del préstamo.

Según se trate de un préstamo a tipo fijo o variable, su cancelación en un plazo inferior al establecido en el contrato implica el pago de una comisión, dentro de los límites máximos que establece la ley. Este gasto se considera una especie de penalización por devolución anticipada de dinero, ya que implica una modificación del contrato de préstamo.

Por lo general, hay una comisión del 0,15% solo durante los primeros 5 años de la hipoteca y solo el 0,25% durante los primeros 3 años de la hipoteca. Una vez que estos términos vencen, no se aplicarán más tarifas.

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